La ciudad a escala humana

La ciudad a escala humana, ¿circunstancia o propósito?

Rocio Palma / Jon Arteta

Rocío Palma Duque,  es arquitecta egresada de nuestra Escuela de Arquitectura, Diplomada en Derecho y Negocio Inmobiliario (PUC) y  Diplomada en Tasación Inmobiliaria (Uchile).

Jon Arteta Grisaleña, es arquitecto por la Universidad del País Vasco, España, Máster en Proyecto Avanzado de Arquitectura y Ciudad, Universidad de Alcalá y Doctor Arquitecto por la Universidad de Alcalá, España.

1_Contingencia y cuestionamientos sobre el actual modelo urbano

La proliferación de guetos verticales y la especulación inmobiliaria constituyen uno de los muchos ingredientes que han alimentado el estallido social en Chile. El crecimiento descontrolado de los edificios en altura ha sido, y sigue siendo, responsable de un importante deterioro de la imagen y la calidad espacial de las ciudades, especialmente en Santiago, provocando la preocupación de los vecinos. Éstos han respondido a través de los procesos participativos asociados a la revisión de diferentes Planes Reguladores Comunales, dando como resultado la limitación e incluso disminución de las alturas permitidas en diferentes zonas normativas. La ciudadanía reclama una ciudad más equilibrada y humana, y sus reivindicaciones ya han empezado a tener efecto en la modificación de diversos Planes Reguladores.

La crisis sanitaria por su parte, ha evidenciado los efectos negativos que la congestión y el hacinamiento pueden provocar sobre la salud de las personas, tanto en término de contagios como en el ámbito psicológico, apuntando igualmente hacia la necesidad de contener y regular la densificación urbana. Y es que el confinamiento nos ha recordado la importancia de habitar en espacios dignos, con calidad de vida urbana, además de la proximidad a áreas verdes.

Así también, el confinamiento nos ha llevado a reencontrarnos con la dimensión experiencial y fenomenológica de la arquitectura, recordándonos que los estándares de calidad espacial y ambiental de viviendas y barrios son – o deberían ser- un bien esencial, entendidos siempre desde su complejidad, y no exclusivamente en su dimensión o en cuantificaciones simplistas.

Todo esto, nos remite a la idea de la “ciudad a escala humana” o de la “ciudad compacta en baja/media altura” (CCBMA), entendida como un modelo que promueve tejidos urbanos de densidad media, caracterizado por un entorno edificado equilibrado, conectado con la escala del peatón y capaz de garantizar la actividad en calles y comercios. Estaríamos hablando entonces, de una solución de compromiso, que permita un desarrollo urbano sostenible, evitando los efectos negativos de la sobredensificación y el crecimiento expansivo (sprawl).

2_La “Ciudad a escala humana” o “Ciudad Compacta en Baja-Media Altura” (CCBMA)

¿Un modelo viable?

En el quehacer profesional siempre nos ha interesado esta escala de trabajo. No obstante, a la hora de desarrollar proyectos en este ámbito, nos hemos encontrado con diversos inconvenientes, tanto en el campo normativo como en el económico/financiero, lo cual nos ha llevado a cuestionar su viabilidad, preguntándonos si existen realmente los mecanismos y condiciones necesarias para poder desarrollar la ciudad en baja/media altura y cuáles serían las potencialidades y dificultades para llevar a cabo este proceso.

Motivados por estas preguntas, a finales del 2019 hemos realizdo un análisis sobre el “Desarrollo de la Ciudad Compacta en Baja/Media Altura (CCBMA)”, tomando como caso de estudio las comunas de Ñuñoa y Macul, en Santiago, con la finalidad de entender la problemática  desde una perspectiva general, trascendiendo las particularidades de los encargos puntuales.

El primer dato relevante, es que más del 50% de los terrenos de estas comunas se encuentran bajo zonas normativas con una altura máxima permitida entre 3 y 5 pisos, lo que signica que más de la mitad de estas comunas se conciben, o al menos son compatibles, como una “ciudad a escala humana”. Por otra parte, hemos constatado que el tejido urbano en estas zonas está infradesarrollado, lo cual puede entenderse como una potencialidad u oportunidad, pero también como un posible síntoma de estancamiento y de falta de condiciones que fomenten el desarrollo del tejido residencial.

A la hora de analizar los aspectos normativos, nos encontramos con que las densidades de vivienda permitidas por los Planes Reguladores Comunales (PRCs) en estas zonas tienden a ser, en muchos casos, inferiores a las deseables para un tejido urbano compacto y activo. La reacción de los vecinos ha derivado a un congelamiento o limitación excesiva de los factores de densidad, generando situaciones de estancamiento que impiden incluso la densificación razonable de sus propios predios.

Para poder lograr una ciudad activa y vital, es fundamental que los sectores infradesarrollados puedan densificarse sin perder por ello su carácter de barrio. Para poder superar estos inconvenientes será necesario informar y concienciar a la ciudadanía sobre la deseabilidad de una densificación controlada, involucrándola en las nuevas modificaciones normativas que contribuyan a destrabar y vitalizar los tejidos residenciales en baja y media altura.

En lo que respecta al ámbito financiero, al analizar y evaluar la viabilidad económica de diferentes proyectos tipo (de tres y cinco pisos, con diversas formas y distribuciones según los terrenos), se observó que, en casi todos los casos, las utilidades estaban por debajo del 8%. Esto significa, desde el punto de vista inmobiliario, que los proyectos se considerarían poco rentables o de escaso interés para la inversión inmobiliaria. Es decir, en un país donde la producción de vivienda recae casi por completo en el ámbito inmobiliario, estos resultados revelan un inevitable estancamiento de este tejido urbano.

Esto no implica la inexistencia de proyectos tales como condominios tipo townhouse, aunque todavía son casos puntuales. De hecho, este tipo de proyectos basan su viabilidad en la creación de unidades de vivienda con amplio metraje y con precios de venta consecuentemente más altos que la media, para rentabilizar la inversión. El resultado es un producto exclusivo que, si bien constituye un aporte a la mejora de la calidad residencial, no puede, dada la realidad socioeconómica del país, considerarse como un modelo ampliamente reproducible.

3_Reflexiones sobre el desarrollo de la CCBMA. Invitación al debate

Debido a lo anterior, existen diversos obstáculos para el desarrollo de la CCBA. Este modelo urbano, descrito aquí como la “ciudad a escala humana”, se nos presenta como un deseo abstracto, como una circunstancia inducida por el contexto, más que como un propósito realmente buscado, pensado y planificado en su conjunto. Urge, por tanto, abordar abiertamente esta problemática, dándole cabida y visibilidad en los actuales debates sobre el futuro de nuestras ciudades.

El desarrollo de la CCBA requerirá de nuevas medidas y políticas públicas que permitan activar los tejidos de baja y mediana altura, ampliando los actuales mecanismos para la producción residencial. Esto invita a pensar diferentes escenarios posibles, como la creación de incentivos/beneficios para el sector inmobiliario, la intervención del estado como incentivador de vivienda o la promoción de nuevos modelos de autoorganización/autopromoción ciudadana basados en lógicas cooperativas y/o colaborativas, entre otras. El futuro parece estar en la combinación e integración de diversas estrategias y mecanismos generadores de un ecosistema rico y activo que ayude a integrar la CCBA en el marco de un desarrollo urbano equilibrado y sostenible.

Por último, agradecer a la USACH la oportunidad de compartir estas reflexiones e inquietudes, invitando al resto de la comunidad arquitectónica y ciudadana a sumarse al debate sobre un modelo urbano lleno de posibilidades y desafíos.